장기주택저당차입금 이자상환액 공제 관련 주택 기준시가 질의

○ ’23.3.10. 공동주택을 취득하면서 대출 실행한 부분에 대해 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제를 신청하였으나, 국세청은 기준시가 초과하여 소득공제 대상에 해당하지 않는다고 함

• 공동주택 취득일 ’23.3.10.

• 공동주택 공시가격 ’22.4.29. 547백만원 (공시기준일 ’22.1.1.) ’23.4.28. 350백만원 (공시기준일 ’23.1.1.)

○ 소득세법 제52조 제5항 제5호의‘차입일 이후 최초로 공시된 가격’문구에 대한 해석이 불분명함에 따라 최초로 공시된 가격을 취득일 이후 당해연도에 공시된 가격으로 적용한다는 결정을 구함

○ 소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1 주택을 보유한 세대의 세대주 (세대주가 이 항, 제4항 및 조세특례제한법 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다) 가 취득 당시 제99조제1항 에 따른 주택 의 기준시가 가 5억원 이하 인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융 회사 등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 (주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 " 장기주택저당차입금 " 이라 한다) 의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. …

5. 주택에 대한 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 이 공시 되기 전 에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초 로 공시 된 가격 을 해당 주택의 기준시가로 본다.

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

94 조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 라. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있 을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

③ 법 제99조제1항제1호 가목부터 라목 까지의 규정 을 적용 함에 있어서 새로운 기준시가 가 고시 되기 전 에 취득 또는 양도하는 경우 에는 직전 의 기준시가 에 의한다.

○ 서면 -2025- 원천 -4362(2025.12.11.)

○ 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택은 ’23 년 취득 당시 기준시가가 5억원 이하인 주택으로, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하는 경우에는 직전의 기준시가 를 적용하며,‘차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가’는 신축 주택 등에 적용 되는 규정 (소득세법 제52조⑤ 5 호) 입니다.

• 소득세법 제52조 제5항, 같은 법 제99조 제1항 제1호 라목, 소 득세법 시행령 제164조 제3항 참조 바랍니다.